近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营权类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在(zài)基(jī)础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更多(duō)关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投(tóu)资(zī)回(huí)报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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