5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到(dào)二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第(dì)一(yī)的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一(yī)方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出(chū)的(de)也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库(kù)存(cún)的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察(chá)国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些(xiē)2000克是多少斤 2000克等于多少公斤不确定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表(b2000克是多少斤 2000克等于多少公斤iǎo)现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的(de)短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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