近两(liǎng)年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价(jià)格的(de)变化。基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券的(de)固(gù)定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相(xiāng)对于投(tóu)资债券(quàn)相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对(duì)经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文在基金(jīn)分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临(lín)极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而(ér)持有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文的(de)分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的(de)指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披(pī)露(lù)的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资(zī)价值体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的(de)资(zī)产更多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称。

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