近(jìn)两年火爆的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来(lái)源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)knocked什么意思，knocking什么意思级市场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的(de)信(xìn)心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要(yào)来自项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不(bù)再(zài)能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该负责(zé)人提醒knocked什么意思，knocking什么意思投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年(niánknocked什么意思，knocking什么意思)及(jí)次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施(shī)项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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