万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北(běi)京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达(dá)为了(le)收(shōu)回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权造梦西游3宠物技能几级领悟总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故(gù)事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明(míng)这些(xiē)房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明(míng)确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以(yǐ)居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的(de)，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等(děng)选择(zé)退(tuì)出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一(y造梦西游3宠物技能几级领悟ī)股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定(dìng)了中赫集(jí)团的(de)“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落(luò)到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海(h造梦西游3宠物技能几级领悟ǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实(shí)控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能独善其身(shēn)？

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