万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　香港名媛是做什么的　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了(le)共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这香港名媛是做什么的些业主的维权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那么简单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目(mù)已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套(tào)房(fáng)子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布《最高人(rén)民(mín)法院关于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业(yè)内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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