5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因而行业高增的(de)时(shí行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音)代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排(pái)名前五(wǔ)的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持(c行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音hí)续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的(de)也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入(rù)十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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