万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被(bèi)中国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的(de)是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达(dá)的(de)拍卖页(yè)面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主。另据(jù)地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院解(jiě)除查封(fēng)，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付(fù)请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其(qí)他(tā)债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了(le)部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩(biàn)论(农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的lùn)终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的眼查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年(nián)的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北(běi)京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型(xíng)的(de)目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执(zhí)行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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