导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在(zài)不(bù)同能级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业(yè)获(huò)取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国一共有多少万亿钱rong>中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的(de)期(qī)房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的2中国一共有多少万亿钱0％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能(néng)级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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