导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口普查调(diào)查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年(nián)以前(qián)建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公(gōng)布了(le)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的(de)测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户(hù)比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入(rù)地的(de)住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这四字拟声词有哪些ABAB式，abcd四字拟声词有哪些与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑四字拟声词有哪些ABAB式，abcd四字拟声词有哪些面积(jī)为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén四字拟声词有哪些ABAB式，abcd四字拟声词有哪些)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地(dì)产还会(huì)有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明(míng)确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的(de)提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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