OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二(èr)级市场的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始震荡走(勿必和务必的区别，务必是什么意思呀zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二级(jí)市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看(kàn)来(lái)，尽管出于(yú)风(fēng)险(xiǎn)规避(bì)的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前(qián)随着(zhe)二级市(shì)场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得(dé)到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具(jù)备(bèi)一定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的(de)步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对(duì)此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营(yíng)现金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空下调至勿必和务必的区别，务必是什么意思呀得这么急(jí)、这么(me)深，加(jiā)上前(qián)期本身(shēn)园(yuán)区类(lèi)资产就回(huí)调不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披露(lù)的张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二(èr)级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩(jì)说(shuō)明(míng)会(huì)中管理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和(hé)线下(xià)的扩募说(shuō)明会上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租(zū)户正常(cháng)转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到(dào)仅过(guò)了不到(dào)三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消(xiāo)息的第一(yī)时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区(qū)国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还(hái)是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月(y勿必和务必的区别，务必是什么意思呀uè)履(lǚ)约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益(yì)人有那(nà)么多储备(bèi)租(zū)户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情(qíng)况(kuàng)，而这(zhè)次项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好发生在(zài)市场(chǎng)活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情况没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目(mù)在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单(dān)价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层(céng)以一(yī)千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根(gēn)据自(zì)身需(xū)求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变(biàn)成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发(fā)挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科目前在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在(zài)开发(fā)的储备项目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间(jiān)资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重(zhòng)视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们(men)可(kě)能面临(lín)了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们(men)在张江科学(xué)城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一(yī)个(gè)非(fēi)常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切(qiè)可能(néng)化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期(qī)和市场的信心。”

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