5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的(de)机构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细(xì)夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民营房开(kāi)企业(yè)的(de)资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地(dì)去持(chí)续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的(de)压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022