导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同(tóng)能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　子集是什么意思，非空真子集是什么意思　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前(qián)的房(fáng)子是否真的(de)过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风(fē子集是什么意思，非空真子集是什么意思ng)险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数(shù)分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。子集是什么意思，非空真子集是什么意思

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占居(jū)民(mín)所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不(bù)意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高房价(jià)的(de)大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地(dì)资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移(yí)导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二(èr)手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的(de)是(shì)人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能(néng)超预期。

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