饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了关于规范房地(dì)产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高(gāo)费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加重(zhòng)交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)负担、侵(qīn)害(hài)其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行明(míng)码标价(jià)等十方面(miàn)，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地(dì)产(chǎn)调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发(fā)商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研(yán)究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民(mín)来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易(yì)成本较(jiào)高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且这(zhè)些服务(wù)事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及(jí)其主体进(jìn)行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二(èr)手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介(jiè)费。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算(suàn)，一(yī)套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国家计行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音委建设部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等(děng)57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收(shōu行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音)费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过(guò)程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收(shōu)取过程中，会结(jié)合(hé)房(fáng)屋价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出(chū)合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构应当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构提供的基本服务和延(yán)伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收(shōu)费(fèi)前(qián)应(yīng)当向交易当事(shì)人出(chū)具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的(de)房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依(yī)法查(chá)处(chù)不(bù)按规定明(míng)码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄断(duàn)法律(lǜ)法(fǎ)规的(de)行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依(yī)法依规纳(nà)入国家企业(yè)信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总(zǒng)裁兼(jiān)深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪(jì)机(jī)构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在(zài)产权方(fāng)面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过(guò)程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家各支(zhī)付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二(èr)手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者(zhě)来承担(dān)。即使一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的(de)情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会(huì)将其转再(zài)次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当于(yú)行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音变相推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度(dù)，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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