导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查(ch一滴水多少ml 一滴水多少克á)调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察(chá)中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得(dé)到(dào)中国(guó)存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就会造成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际流动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑一滴水多少ml 一滴水多少克面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要(yào)的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民(mín)追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的(de)环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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