“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结(jié)合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对(duì)特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权(quán女生摸你头发暗示什么，女生摸你的头发代表什么)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观(guān)测(cè)经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察(chá)和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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