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　　饱受争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了(le)关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构存在利用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其(qí)合(hé)法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述(shù)背(bèi)景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随(suí)着城市(shì)发展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市(shì)场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来说(shuō)属于金额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完(wán)成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息(xī)不对(duì)称等问题，将(jiāng)非必要的(de)收(shōu)费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等(děng)，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而且这些服务(wù)事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的(de)“乱(luàn)象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服(fú)务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的(de)通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易(yì)各(gè)方协(xié)商同意，可在规(guī)定的收费标准基(jī)础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多(duō)少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确具(jù)体的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机构在具(jù)体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价(jià)值(zhí)及工(gōng)资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或(huò)渠道(dào)，公示服(fú)务(wù)项(xiàng)目、服务内容(róng)和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务(wù)和延(yán)伸服(fú)务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费(fèi)清(qīng)单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会(huì)同(tóng)市(shì)场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措(cuò)施(shī)进行(xíng)重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部(bù)门(mén)依(yī)法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违(wéi)反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和(56是什么意思 56是什么尺码hé)普(pǔ)宅(zhái)本来(lái)收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前(qián)两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo56是什么意思 56是什么尺码)示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业(yè)的专(zhuān)业性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会(huì)出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务收费的(de)基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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