文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiā比较长的古诗词，比较长的古诗10句o)售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过(guò)大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才(cái)能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的(de)信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房(fáng)地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践过程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售(shòu)面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资比较长的古诗词，比较长的古诗10句的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购(gòu)房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的(de)具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价(jià)计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了(le)资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂比较长的古诗词，比较长的古诗10句尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的(de)信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未放款部(bù)分无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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