OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场(chǎng)的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相关负责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)已同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对(duì)经(jīng)营现金(jīn)流没有造成大(dà)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季(jì)报(bào)中披(pī)露的张江光大园项目出(chū)租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现(xiàn含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式)也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告(gào)引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一(yī)时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户还(hái)是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等产业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了(le)2万(wàn)方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但(dàn)本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人(rén)解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运营为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的(de)调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到(dào)及(jí)时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也(yě)作(zuò)了一定的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大(dà)园项(xiàng)目在(zài)给租户的(de)分隔空(kōng)间(jiān)、交付(f含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式ù)标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平(píng)层，楼的成新(xīn)度(dù)高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一(yī)千平的面积(jī)为(wèi)主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园(yuán)区(qū)产(chǎn)业空间(jiān)资产上(shàng)市平台(tái)目标的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们(men)非(fēi)常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平(píng)台(tái)和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们(men)在张(zhāng)江科学城(chéng)这(zhè)三十年(nián)建(jiàn)设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的(de)相比，只能算是(shì)一(yī)个非常小的(de)插曲。我们(men)有信心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前突发事(shì)件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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