饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到(dào)监管(guǎn)部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发(fā)布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产经纪机(jī)构存在(zài)利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调(diào)控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居(jū)民可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁(mín)往往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息(xī)不(bù)对称等问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的(de)一个(gè)话(huà)题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未(wèi)来相(xiāng)关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务(wù)收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例(lì)，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特(tè)别(bié)复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的(de)精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价(jià)，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实(shí)际收取费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过(guò)程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事(shì)人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于(yú)市(shì)场平均水平的(de)房地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)会同有关部门(mén)依法(fǎ)查处不按(àn)规定(dìng)明码(mǎ)标价、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费等(děng)违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，是(shì)否意(yì)味着，未(wèi)来(lái)豪(háo)宅的(de)中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔(shū)伦称(chēng)，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要(yào)还是(shì)规范行业，打击(jī)收费过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收(shōu)费(fèi)就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁务费(fèi)用对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于(yú)当前(qián)两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半的(de)中(zhōng)介费，但在一(yī)些热点城市的二(èr)手房交易(yì)过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能(néng)通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视(shì)为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其(qí)支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收费的(de)基础上(shàng)，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其(qí)转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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