饱受争议(yì)的二(èr)手房(fáng)交易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了(le)关于(yú)规(guī)范房地产经纪服务(wù)的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究(jiū)中心首(shǒu)席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息不(bù)对称等(děng)问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外的负(fù)担，而(ér)且这些服务事(shì)项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关(guān)市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承(chéng)担(dān)经(jīng)纪服务费六朝是指哪六朝用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的(de)通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为(wèi)例(lì)，目(mù)前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意(yì)，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京(jīng)二(èr)手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费(fèi)多(duō)少由各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过(guò)程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在(zài)具(jù)体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机(jī)构应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得(dé)混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供(gōng)的(de)基本服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别(bié)明(míng)确服(fú)务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事(shì)人出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额(é)，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的(de)房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等(děng)部(bù)门采取约谈(tán)等综合(hé)措施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查(chá)处(chù)不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未来(lái)如何(hé)具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多(duō)房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖(mài)过(guò)程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二六朝是指哪六朝手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将其转再(zài)次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也有利(lì)于(yú)房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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