导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了(le)额(é)外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的(de)期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及全国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来(lái)地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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