万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的(de)是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其(qí)他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭(t上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费íng)辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费jiù)是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入(rù)北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的(de)“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集(jí)团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网(wǎng)信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。<上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费/strong>

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？