5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代(dài)表的(de)机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持仓数善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么量占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期(qī)来善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识(shí)转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前(qián)五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售(shòu)份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季(jì)报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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