饱受(shòu)争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到(dào)监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规(guī)范房地(dì)产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收(shōu)取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户(hù)个人信(xìn)息(xī)等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价(jià)等十(shí)方(fāng)面(miàn)，提出(chū)了意(yì)见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来(lái)说属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹(jiā)带(dài)其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而(ér)且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程(chéng)中存(cún)在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易(yì)行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这(zhè)项工作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的(de)一个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关(guān)部门(mén)主要监(jiān)管(guǎn)的重点(diǎn)，将是(shì)对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京某房地(dì)产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部(bù)门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率农村信用社几点上班下班时间越低(dī)的原则实行分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执(zhí)行的(de)2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京二(èr)手房中(zhōng)介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综合计算出(chū)合适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明(míng)码标(biāo)价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门(mén)店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内容(róng)和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务(wù)项目(mù)和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交(jiāo)易当事(shì)人(rén)出具(jù)收费清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明(míng)显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部(bù)门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依(yī)法查(chá)处不按规定(dìng)明码标价、农村信用社几点上班下班时间操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要(yào)看各城市(shì)落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生(shēng)影(yǐng)响，这(zhè)对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各支付一半(bàn)的(de)中介费，但(dàn)在(zài)一些(xiē)热点城市的二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁(jià)的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗(sú)成(chéng)’的(de)情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公(gōng)司(sī)将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单(dān)边收(shōu)费(fèi)的行为(wèi)。部(bù)分中介公司可能(néng)会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推(tuī)高了(le)房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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