近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现(xiàn)出该类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解(jiě)资产类型(xíng)和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs一方水等于多少升，一方水等于多少升水产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金(jīn)份额(é)二级(jí)市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市(shì)场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的(de)现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华(huá)平(píng)也表示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投(tóu)资者(zhě)的(de)投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金(jīn)份(fèn)额的(de)分红金额(é)进行计算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的(de)修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是(shì)本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价值面临(lín)极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目(mù)每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后通过对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资(zī)产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金(jīn)实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也一方水等于多少升，一方水等于多少升水(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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