OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库(kù)科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租(zū)率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二(èr)级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市(shì)场价格(gé)出(chū)现波动。”一(yī)位业(yè)内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过(guò)，在(zài)上述(shù)人士看(kàn)来(lái)，尽管出(chū)于(yú)风险规避的(de)原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得(dé)到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不(bù)少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的(de)产品具(jù)备一定的(de)投资价值，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身园区类资(zī)产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调(diào)，最终还(hái)是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产张润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露的张江我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子光大园项(xiàng)目出租率下(xià)降事项，一(yī)度二级(jí)市场价格(gé)出现回落。在随(suí)后召开的(de)业(yè)绩说明(míng)会(huì)中管理人就相关事(shì)项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说(shuō)明(míng)会上(shàng)，运(yùn)营团(tuán)队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回(huí)升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等(děng)产(chǎn)业(yè)客(kè)户(hù)，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租(zū)户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期(qī)内完(wán)成去化(huà)。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区(qū)域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持(chí)以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换(huàn)租都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边(biān)也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租(zū)户的(de)分隔(gé)空间、交我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子付(fù)标准、租金水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新(xīn)度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求(qiú)和预(yù)算挑选区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后(hòu)，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资(zī)产约(yuē)五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的(de)第一步，也是(shì)至关重要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面(miàn)临(lín)了一些突(tū)发情(qíng)况(kuàng)需要(yào)解(jiě)决，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十(shí)年建(jiàn)设(shè)发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的(de)插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽一切可能(néng)化解(jiě)当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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