饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发布了(le)关于(yú)规范(fàn)房地产经纪服务的(de)意(yì)见。意见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存(cún)在利用房(fáng)源(yuán)客(kè)源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用(yòng)客户个(gè)人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格(gé)实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分(fēn)析(xī)师(shī)张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发(fā)商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说(shuō)属于(yú)金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多(duō)中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等问题(tí)，将非(fēi)必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过(guò)桥融(róng)资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务(wù)事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在内的(de)相关市场交易(yì)行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义(yì)更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个(gè)话(huà)题，便是房地产经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对(duì)房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服(fú)务收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按(àn)成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的(de)50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构(gòu)在实(shí)际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关(guān)监(jiān)管部门当前(qián)并(bìng)未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务过(guò)程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服(fú)务内(nèi)容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的(de)基本服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确(què)服务(wù)项目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出具(jù)收费清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门(mén)将会(huì)同市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有关部门(mén)依(yī)法查(chá)处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规范行业，打击(jī)收费过高的(de)经纪(jì)机(jī)构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如何(hé)具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服务领域(yù)的调(diào)整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对交(jiāo)易(yì)产生(shēng)影响，这(zhè)对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研(yán)究院研(yán)究总监(jiān)陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向购房者(zhě)单(dān)边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利(lì)用(yòng)其支配地(dì)位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润这(zhè)部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际上(shàng)相当于变相推高了房价。两(liǎng)部(bù)门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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