饱(bǎo)受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地(dì)产经纪服务(wù)的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年(nián)来(lái)，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存(cún)在利(lì)用房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管(guǎn)理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低(dī)的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交易(yì)成本(běn)较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造(zào)成额(é)外(wài)的负担(dān)，而(ér)且这些服务(wù)事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二(èr)手房(fáng)市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管(guǎn)理和(hé)调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历(lì)来(lái)对(duì)房地产经(jīng)纪服务(wù)行业(yè)关(guān)注最多的(de)一个(gè)话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关部门主要监(jiān)管的重(zhòng)点(diǎn)，将是(shì)对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的(de)中介费(fèi)。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门(mén)在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理(chéng)担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年(nián)更(gèng)新后的(de)收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复(fù)杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务(wù)等57个(gè)政府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确(què)具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及(jí)工资标准，综合(hé)计(jì)算出合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标准，不得(dé)混合标(biāo)价(jià)和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构提(tí)供曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当(dāng)分别明确(què)服(fú)务项目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费(fèi)明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)等(děng)部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管(guǎn)。市场监(jiān)管部(bù)门会同有关(guān)部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理依法(fǎ)依规(guī)纳入国家(jiā)企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华(huá)南(nán)区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机(jī)构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)对市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行业的(de)专业性提出(chū)更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑(qí)麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该(gāi)由(yóu)上下家(jiā)各支付(fù)一半的(de)中介费(fèi)，但在一(yī)些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，往往会有这样的(de)情(qíng)形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承(chéng)担(dān)中介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利用其(qí)支(zhī)配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部(bù)分费用(yòng)，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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