文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地(dì)产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本(běn)质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不(bù)过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的(de)一块(kuài)地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)2000克是多少斤啊一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决(jué)了核心的(de)住房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也(yě)开启了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)2000克是多少斤啊的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国(guó)企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于2000克是多少斤啊购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付(fù)房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分(fēn)无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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