5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的(de)机构(gòu)对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”不拘于时句式类型，不拘于时句式还原

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎(hū)在今(jīn)年(nián)一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(不拘于时句式类型，不拘于时句式还原gōng)募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出(chū)租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地产则是(shì)主要(yào)布局(jú)在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银(yín)基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确(què)定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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