5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市(shì)值在(zài)股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出现了(le)三年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出(chū)现了一(yī)些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求(qiú)或将回落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地(dì)产类(lèi)标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻(jī)身(shēn)前(qián)十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不(bù)动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较大增速(sù)的(de)增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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