万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单(dān)。

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　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还(hái)是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处(chù)置的(de)是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务(wù)人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了(le)的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了(le)购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价(jià)款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套(tào)房(fáng)子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的(de)楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅开发(fā)商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的(de)新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手(xù)质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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