OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二级市(shì)场价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日(rì)场内资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到(dào)基本面、指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值，很适(shì)合稳健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决(jué)招商(shāng)，平(píng)稳过度对(duì)经营(yíng)现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租(zū)金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的(de)张江光(guāng)大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现回(huí)落。在随后(hòu)召(zhào)开(kāi)的(de)业绩说明(míng)会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项进行了解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上(shàng)和线下的(de)扩募说明会(huì)上，运营团队(duì)表示了对张江光大(dà)园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书(shū)和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间(jiān)即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好正在着手通过签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重(zhòng)要(yào)租(zū)户。虽(suī)然收(shōu)了(le)三个月履约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期(qī)内(nèi)完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来(lái)都坚持以市(shì)场化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运(yùn)营表(biǎo)现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平的(de)大平(píng)层，楼的成新度(dù)高(gāo)一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可(kě)以做得(dé)更好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集(jí)团和(hé)张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他(tā)在开发(fā)的(de)储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造(zào)张江园(yuán)区产业空间资(zī)产(指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好chǎn)上市平台目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临(lín)了一些突(tū)发(fā)情况需要解(jiě)决(jué)，但是这(zhè)和我们(men)在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个(gè)非(fēi)常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽(jǐn)一切可(kě)能化(huà)解当(dāng)前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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