近(jìn)两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份额持(chí)有人实(shí)际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预(yù)期(qī)，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力(lì)的(de)改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了(l顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉e)利(lì)润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hó顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉ng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中披(pī)露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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