导读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据(jù)并未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，我们(men)就能(néng)够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题(shāng)品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)庞大(dà)流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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