万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目”，债(zhài)权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房(fáng)子(zi)根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主基本都是(shì)北京(jīng)的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大(dà)的，没准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房(fáng)人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司(sī)中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信(xìn)达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京当年的(de)“双(shuāng)料(liào)地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　205公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟17年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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