文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度(dù)有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了(le)分层出售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期(qī)付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售(shòu)前(qián)，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行(xíng)在银(yín)行开设的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需(xū)求大和(hé)供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的(de)高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的(de)预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售(俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗shòu)商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认(rèn)无误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般会在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进入开发(fā)商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银(yín)行的(de)第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗)面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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