5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块(kuài)已经在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年(nián)来的首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的(de)投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资(zī)机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待务为房(fáng)地产开(kāi)发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应该关(guān)注估(gū)值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待liàng)时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银(yín)基金(jīn)投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察(chá)国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的(de)增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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