5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大(dà)分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来(lái)后日成(chéng)交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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