导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢(jū)民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据(jù)显示中国(guó)城镇居(jū)民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢>最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的(de)不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的(de)环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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