文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力(lì)的(de)别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世(shì)界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或者其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了(le)重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的(de)预(yù)售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发(fā)企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的(de)高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程款事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一定的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完(wán)工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施才(cái)可预(yù)售。什么是(shì)定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提(tí)取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的(de)权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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