OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢并不会从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日(rì)二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产业园区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江光大(dà)园(yuán)项目出租率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内资金有(yǒu)所流(liú)出(chū)，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表示，目(mù)前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多(duō)重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断价格是不(bù)是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益(yì)率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现金流没(méi)有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利(lì)空下调(diào)至得(dé)这(zhè)么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本(běn)身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极(jí)做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关(guān)事(shì)项进行(xíng)了解释说明(míng)，市(shì)场(chǎng)信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公(gōng)告(gào)引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始(shǐ)料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚持(chí)以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的(de)资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租(zū)户(hù)。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面(miàn)也(yě)有一些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身(shēn)需求(qiú)和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的(de)管理人都(dōu)变成了(le)一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享和联合(hé)营销方面(miàn)能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区(qū)产业(yè)空间资产上市平(píng)台目标的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的(de)第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了(le)一些突发情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这(zhè)三(sān)十年(nián)建(jiàn)设发(fā)展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和(hé)市场的信心(xīn)。”

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