饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了关硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务的(de)意见(jiàn)。意见(jiàn)提及(jí)，近(jìn)年(nián)来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源客源优势(shì)收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子信息等问(wèn)题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担、硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子侵害其合法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门(mén)从加(jiā)强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首席分(fēn)析(xī)师张(zhāng)大(dà)伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线城市二(èr)手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐(zhú)渐增(zēng)加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首席(xí)研(yán)究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本较高、交易(yì)周期(qī)较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造成额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事(shì)项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市(shì)场交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场管理和(hé)调控(kòng)的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业关注最(zuì)多的(de)一个话(huà)题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的(de)重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)要(yào)合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据(jù)是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北(běi)京市执行的(de)2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明(míng)确具体的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务(wù)和延伸(shēn)服务(wù)，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目(mù)和(hé)收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高(gāo)于(yú)市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门(mén)会(huì)同有关(guān)部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家(jiā)企业信(xìn)用信息(xī)公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经(jīng)纪机(jī)构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领(lǐng)性(xìng)文件而(ér)非(fēi)规(guī)定，未(wèi)来如何具(jù)体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权(quán)方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对(duì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研(yán)究(jiū)总监(jiān)陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的(de)情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通(tōng)过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次(cì)向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作(zuò)的(de)透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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