“现在的房地产很难再出现(xiàn)像过去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集(jí)团合伙人、首席经济(jì)学家(jiā)洪灏向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，房地产(chǎn)行业分化的愈加明(míng)显，让机构和投资者的关注(zhù)度(dù)从板块向单个标的转移(yí)。上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论是(shì)业绩，还是(shì)估(gū)值，房(fáng)地产(chǎn)都(dōu)已(yǐ)经双(shuāng)杀到了最底部，而且是反复地(dì)杀到了底部，再(zài)往下的(de)空(kōng)间已经(jīng)不大了。

　　三道红线等(děng)指标(biāo)

　　成(chéng)挖掘个(gè)股阿尔法重要参考

　　那么如(rú)何寻找(zhǎo)房地产个股(gǔ)的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛道中进行选择，需要非常小心，避免选了(le)半天，标的公司出现爆雷(léi)的情(qíng)况(kuàng)。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足以(yǐ)下三个基准：有大的(de)国资背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表示，如果关注一下(xià)今(jīn)年房地产的(de)开发资(zī)金(jīn)来源，可以发现，其(qí)实银(yín)行的信(xìn)贷倾向是不(bù)太愿意给房企(qǐ)贷款的，房企(qǐ)的(de)主要资(zī)金(jīn)来源(yuán)来自新盘的(de)销售(shòu)。但(dàn)今年新房的销售(shòu)情况相较(jiào)一般。再(zài)关注一下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱(qián)，其(qí)实主要(yào)还是(shì)那些有国(guó)企背景(jǐng)的房企(qǐ)，民(mín)营房企相(xiāng)对比较困难，所以整个行业出现了一(yī)个很明显的分化，无论是在销售，还是融(róng)资(zī)等各个方面都非常明显。现在有(yǒu)国资背景的(de)房企在资(zī)本市场(chǎng)表现相对(duì)较好，但没有(yǒu)国资背(bèi)景的(de)民营(yíng)房企股价大多(duō)表现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地产行业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家(jiā)”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们会特(tè)别重(zhòng)视企(qǐ)业的成(chéng)本优势，更具(jù)体一点，就是它(tā)的净借贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是行业内的最(zuì)低(dī)水平(píng)；利润率是(shì)不是行业内最高的；融资成本是(shì)否是行(xíng)业内最低的；建安成本是否也是业(yè)内最低的(de)；这些(xiē)都是我们看重(zhòng)的一(yī)家(jiā)房企的(de)综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满(mǎn)足上述条(tiáo)件的(de)房企并(bìng)不多。即便(biàn)是在国央(yāng)企中(zhōng)，仍有(yǒu)部分房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有(yǒu)逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截至2022年末(mò)，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地(dì)产(chǎn)、西藏城(chéng)投、中交地(dì)产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此(cǐ)之(zhī)外，城建发展、京投发展(zhǎn)、光明地产、云南城投(tóu)、首开股(gǔ)份、珠江股份(fèn)、城投控股(gǔ)等国央企房企(qǐ)也(yě)踩了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕其(qí)重蹈覆辙

　　不(bù)难(nán)看出，即(jí)便(biàn)是有着较稳健特色(sè)的国央企房企，其财务指(zhǐ)标称得上完全(quán)健(jiàn)康的仍(réng)是少数。而更(gèng)加值(zhí)得(dé)注(zhù)意(yì)的是，在(zài)2022年，不(bù)少国企，甚(shèn)至地(dì)方国企(qǐ)开始大(dà)举扩张。而这(zhè)无疑又进(jìn)一(yī)步考验着国央企的资金链(liàn)情况。

　　对(duì)房企(qǐ)而言，扩张(zhāng)速(sù)度(dù)的张弛有度(dù)尤为重要，节奏把握准确，有(yǒu)助(zhù)于房企储备优质“弹药(yào)”；但过于(yú)乐观的(de)预(yù)判未(wèi)来市场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿地(dì)节(jié)奏(zòu)也有可能让房企(qǐ)重(zhòng)蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙(zhé)。

　　陈昊(hào)扬以其(qí)配置的一(yī)家(jiā)房企(qǐ)进行(xíng)举(jǔ)例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维持在33％左(zuǒ)右，完全(quán)没(méi)有增加杠杆比例(lì)。而(ér)到2022年，这家房企明显感觉到(dào)机会来(lái)了，其开始在一(yī)线城(chéng)市进行大举(jǔ)拿地，净负债率(lǜ)也由此(cǐ)前的(de)33％左右水准(zhǔn)提高(gāo)到45％左(zuǒ)右，涨(zhǎng)了接近三分(fēn)之(zhī)一(yī)。与此(cǐ)同(tóng)时，该(gāi)房企新购入(rù)地块也(yě)实现了快速的开盘(pán)利(lì)用率，预计(jì)今(jīn)年会有更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一(yī)方面，在于它本(běn)身(shēn)储备了(le)很多弹药，去年拿地(dì)超(chāo)1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线城(chéng)市，另外一半也主要集中(zhōng)在强二线和二线城市(shì)；另一方面，它的(de)扩张是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相反(fǎn)，有些(xiē)房企的扩张速(sù)度让人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说看到了(le)2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营(yíng)企业的影子。虽然(rán)说，见到机会时要出手(shǒu)，但出(chū)手的(de)章法(fǎ)仍要小心，如果负债率扩张(zhāng)得太(tài)快，但未来的两年(nián)市场没(méi)有想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来(lái)衡量一家房企的(de)扩张速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊(kān)》表示，主(zhǔ)要还(hái)是看房(fáng)企(qǐ)的净负债率水(shuǐ)平，在我看来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于快(kuài)速了(le)。

　　不难看出，这一(yī)标准(zhǔn)要比“三道红线”对(duì)房企的净(jìng)负债率要求不(bù)得高于100％要更加严格(gé)。陈昊扬(yáng)解释，当前房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的复苏速度(dù)并(bìng)没有那么快(kuài)，所(suǒ)以要规避公司净负(fù)债率提高到一个比较危险的(de)水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的房企梳理发现，中交地产、中(zhōng)国金(jīn)茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保利(lì)发展等房企2022年(nián)净负债率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地产(chǎn)净负债率(lǜ)持续(xù)居(jū)高不下，在2020年至2022年(nián)期间(jiān)，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之(zhī)形成鲜(xiān)明对(duì)比的是(shì)，华润置地、中国(guó)海外发(fā)展、万(wàn)科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙(lóng)湖(hú)集团(tuán)等房企在践行较积极(jí)的拿地策(cè)略的同时，也较(jiào)好地控制了公司的扩张速度与净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个(gè)别民营房企

　　或(huò)具备“最后(hòu)赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上(shàng)，他们是以同一筛选标(biāo)准来看国(guó)央企与民营房企(qǐ)，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国央企(qǐ)确实会更(gèng)胜一筹。如(rú)国央企的融资成本(běn)更低，融资(zī)渠(qú)道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然(rán)而然就(jiù)具有天(tiān)然(rán)优势。

　　虽然对(duì)比(bǐ)民营房企，机(jī)构更加(jiā)看好国央企，但这也并(bìng)不意味着，民营企(qǐ)业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营房企同样受(shòu)到(dào)机(jī)构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团的十大(dà)流(liú)通(tōng)股东中新(xīn)进了“中国工商银(yín)行股(gǔ)份有(yǒu)限公司－景(jǐng)顺长城(chéng)中国(guó)回报灵(líng)活配置混合型证(zhèng)券投资基金(jīn)”“全国社保基金一一(yī)六(liù)组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海(hǎi)阿巴马资产管理有限公司就长期持有滨江(jiāng)集团。根(gēn)据一(yī)季报(bào)，该(gāi)资产公司的几(jǐ)只产品合计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占(zhàn)流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其自身的基本面表(biǎo)现存在(zài)一定关系。2020年(nián)以来的(de)近三年时间(jiān)，房地(dì)产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土(tǔ)房企的滨江集(jí)团仍是(shì)表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在(zài)业绩表现、销售规(guī)模、新增土储、股价表现等多(duō)维(wéi)度都表现了较强的增长势(shì)头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非(fēi)归母净利润依次(cì)为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季报，今(jīn)年一季度，滨江集团更(gèng)是实现了扣非(fēi)归母(mǔ)净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍(réng)能保持自身业绩的持(chí)续增长，和滨江集团(tuán)扎根(gēn)杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收(shōu)来自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地区的(de)营收比重只占到近六(liù)成。近三年持续(xù)稳居杭(háng)州房企销售排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集(jí)团在(zài)杭州的土储补充同样较为积(jī)极，根据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金(jīn)额依艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州(zhōu)的本土第一。

　　而(ér)滨(bīn)江集团在杭州的较(jiào)突(tū)出(chū)表现(xiàn)，也让滨江集(jí)团(tuán)的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已(yǐ)冲进(jìn)前十，根(gēn)据中指数据，2023年前(qián)4月，滨江集团实(shí)现销售(shòu)额607.3亿元，位列(liè)房企(qǐ)第九位。

　　值得注意(yì)的是(shì)，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来(lái)多家机构的集(jí)中调研(yán)。滨江集团发布公告表示，公司(sī)于5月10日接受了信达(dá)证券、金(jīn)鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养老等(děng)18家(jiā)机(jī)构调研(yán)。

　　产业链布局重点移至存(cún)量赛道(dào)

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开(kāi)发只是房地(dì)产产(chǎn)业(yè)链(liàn)上的中(zhōng)游(yóu)环节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主要(yào)包括(kuò)中(zhōng)介服务、家用(yòng)电器(qì)、物业管(guǎn)理、家居用(yòng)品。综合《红周(zhōu)刊(kān)》的采访，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发环节(jié)与(yǔ)上游材(cái)料端息(xī)息相关，新盘开工不(bù)足导(dǎo)致上游不被看好(hǎo)，机构(gòu)寻(xún)觅个股阿尔(ěr)法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存量房时代，所(suǒ)以对地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链，尤其是偏消费属性(xìng)的家装家居领域，我们相对看好(hǎo)，因(yīn)为居(jū)民保有(yǒu)的住房规模越来(lái)越大，随(suí)着时间的(de)增加，内(nèi)装(zhuāng)更新的需求也会越来越多。美(měi)国过去的数据(jù)充分(fēn)说明了这(zhè)一点，在新房(fáng)销售见顶(dǐng)之后(hòu)，家具消费的增长却(què)一直都(dōu)很好。对于地产产(chǎn)业链(liàn)，我们相对(duì)看(kàn)好和内装相关的行(xíng)业，例如消费(fèi)建材、家居(jū)装饰等。”万家(jiā)基金人(rén)士表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细分(fēn)中相关赛道龙头年(nián)内表现的统计(jì)，目前暂居(jū)前两位的都是(shì)来自家纺赛道的公司，它们(men)分别是(shì)富(fù)安娜和水星家纺，特别是前(qián)者在月线连收七根阳线的基础上(shàng)，年内迄今(jīn)涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前(qián)者为例(lì)，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活(huó)类产品的研(yán)发、设计、生产及销(xiāo)售，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和(hé)“酷(kù)奇智”自有(yǒu)品(pǐn)牌。第一(yī)季度报告显示，报(bào)告期内，富安娜(nà)实(shí)现营业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不过实(shí)现归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润约1.11亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季(jì)报的十大(dà)流通股股东来看，能够(gòu)发现该股(gǔ)早已成为基金重仓股(gǔ)的(de)天下，彼时包括公(gōng)募的中欧价值发现、中(zhōng)欧(ōu)潜(qián)力价值、工银瑞(ruì)信灵动价(jià)值、宝盈新价值和私募的(de)明河2016，都在其中出现，占据(jù)了(le)半壁(bì)江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只(zhǐ)基(jī)金都是价(jià)值(zhí)派基金经理曹名长(zhǎng)在管的产品(pǐn)，首季其(qí)同时(shí)重仓(cāng)的房地产产(chǎn)业链股票还有金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风光一时的家居板(bǎn)块(kuài)也(yě)因(yīn)疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等多因素一度沉(chén)寂，不过好在困境反转(zhuǎn)露出曙(shǔ)光，家(jiā)居(jū)板块中年(nián)内(nèi)表(biǎo)现最(zuì)好的(de)是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无论是营收(shōu)还是归(guī)母净(jìng)利润，公司都实现(xiàn)了(le)同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公司的十大流通(tōng)股股东来看，《红周刊》发(fā)现广发基金(jīn)经理罗洋(yáng)慧(huì)眼独具(jù)，一(yī)季报中他管理的广发策略优选和广发安宏(hóng)回报均增加了持(chí)股，而这两只产(chǎn)品也成为志(zhì)邦家居十大流通(tōng)股股东中仅有的(de)两只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎(hū)对(duì)于(yú)定制家(jiā)居类标(biāo)的情(qíng)有独钟，在另一家(jiā)赛(sài)道(dào)公司金(jīn)牌橱柜中，他管理的(de)全(quán)部三(sān)只(zhǐ)产品均(jūn)登榜十大流通股股东，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物业股也越来越被机构(gòu)所(suǒ)青(qīng)睐，不过这类标的大多在香港(gǎng)上市，如何选择成为难题。对此，前述上海(hǎi)公募基金经理举例分析(xī)：“物(wù)业服务(wù)不是一(yī)个高毛利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公(gōng)司还是希望挣(zhēng)的是市(shì)场化应(yīng)该挣(zhēng)的钱(qián)，以(yǐ)我曾经买的绿城服务为例，它在(zài)中(zhōng)高端楼盘占比是比较高(gāo)的，每年到期的(de)合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分(fēn)项目(mù)到期(qī)之后(hòu)，经过两三轮合同周期(qī)还能(néng)做到产品提价。”

　　“行业里真正能做(z艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机uò)到产(chǎn艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机)品提价的公(gōng)司很少，因为物业(yè)公(gōng)司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面(miàn)因(yīn)为保安(ān)这些固(gù)定人(rén)员成本的年度增长，不(bù)过服(fú)务没有特别好，客户(hù)没(méi)有那么(me)满意，能(néng)做(zuò)到提价难度是非常大的。但是该公(gōng)司能在业内做到到期之后提(tí)价(jià)率(lǜ)比较高，这跟它的(de)定位和(hé)比(bǐ)较好的服(fú)务(wù)是(shì)有关系的(de)。”他进一(yī)步强调(diào)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机