5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难(nán)再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式(shì)，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗理公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代(dài)出聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然(rán)也(yě)吸引了(le)知名(míng)机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业(yè)集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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