近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市(shì)场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材(cái)料和信息披(pī)露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获(huò)得(dé)的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金(jīn)额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包(bāo)括了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相(xiāng)当于包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额(é)单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经济及(jí)市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上(shàng)述(shù)负(fù)责人也称(chēng)。

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