导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎(hū)意味着户(hù)户(hù)有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和(hé)置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù88是不是质数，79是质数吗)面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是(shì)每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二(èr)手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。88是不是质数，79是质数吗rong>

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房(fáng)和(hé)其(qí)他(tā)分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可(kě)能(néng)偏低，其增速(sù)可(kě)能(néng)超预期。