导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其(qí)中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都(dōu)是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分(fēn)化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不(bù)同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心(xīn)，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意(yì)味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的(de)大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有需求释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的(de)环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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