文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中国一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结(jié)合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其(qí)他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过(guò)大(dà)多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗)健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了(le)房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发(fā)时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环(huán)高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过程中的(de)资金全(quán)部来(lái)自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得(dé)到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗